实例详解房企产品成本核算方法

　　房地产开发工程施工时间长，涉及到投资决策分析、前期工程、建设和租售四个阶段，并会发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告 费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。 可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费 用。

　　下面天津仁和会计培训学校小编将通过实例为大家详细介绍房企产品的成本核算步骤。

　　一、开发产品成本的内容

　　开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途，可分为以下四类：

　　1.土地开发成本

　　土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用。

　　2.房屋开发成本

　　房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

　　3.配套设施开发成本

　　它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

　　4.代建工程开发成本

　　它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。

　　二、房地产开发成本核算对象

　　开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算对象：

　　1.一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。

　　2.同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。

　　3.对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。

　　成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

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